На балансе управляющих компаний нередко появляются относительно новые дома, недавно сданные в эксплуатацию. Как решать проблемные вопросы, причина которых - в "недоделках" застройщика?
На этот вопрос ответил кассационный суд общей юрисдикции. Читаем материал 👇🏻
В г. Иркутске обанкротившийся застройщик «не успел» произвести обратную засыпку фундаментных ям в подвале уже введенного в эксплуатацию многоквартирного дома. Один из собственников МКД посчитал, что в сложившихся обстоятельствах необходимые работы должна выполнить управляющая организация (УО) — за счет средств на содержание МКД. С соответствующим требованием собственник обратился в суд. Также в исковом заявлении он просил взыскать с УО компенсацию морального вреда — 10 000 рублей. Свои требования собственник (далее — истец) мотивировал следующим:
- в нарушение прав собственников УО не приняла меры к устранению имеющихся в доме недостатков за счет застройщика; - из-за невыполнения работ по обратной засыпке фундаментных ям в подвале МКД наблюдается повышенная влажность, которая неблагоприятно влияет на состояние несущих конструкций, сетей, санитарное состояние помещений дома.
УО, считая выявленные в доме недостатки строительными, предложила устранить их за счет средств текущего ремонта (сумма около 198 000 рублей). Однако истец с такой позицией не согласился, поскольку денежные средства по графе «текущий ремонт» собственники намерены использовать на ремонт подъездов в МКД.
Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска. При этом исходили из того, что для устранения недостатков подвала требуется не восстановление исправности его конструкций или поддержание эксплуатационных показателей, а осуществление строительных работ.
Речь идет о работах, которые не были произведены застройщиком, не относятся к содержанию и текущему ремонту общего имущества, решение о проведении и об оплате которых общим собранием собственников помещений не принималось. Также собственники не передавали истцу полномочия на принятие таких решений.
Истец не согласился с решениями судов и подал кассационную жалобу. В ней указал, что УО, намеренно скрывшая от собственников состояние подвального помещения, должна привести его в соответствие с проектными характеристиками.
Кассационный суд оставил вынесенные решений без изменений, а жалобу истца — без удовлетворения, так как посчитал незаконным требование об обязании УО устранить строительные недостатки.
Не может квалифицироваться как злоупотребление правом то, что ни истец (как собственник), ни УО не стали требовать от застройщика устранения строительных недостатков с соблюдением правил гарантии.
УО не является застройщиком МКД, а также не принимала на себя обязательства по устранению строительных недостатков согласно условиям договора управления МКД.
Постановление Правительства РФ № 416 от 15 мая 2013 г. «О порядке осуществления управления многоквартирными домами» определяет объем работ и услуг, оказываемых в рамках управления МКД. Устранение строительных недостатков в перечень этих услуг не входит. На общем собрании собственники МКД не принимали решение о выполнении спорных работ за их счет.
«Управляющая организация в силу закона своими действиями не вправе подменять волю собственников помещений в многоквартирном доме и самостоятельно принимать решение о способе устранения строительных недостатков за счет средств на содержание общего имущества МКД».